Guía completa para comprar una
vivienda
de obra nueva en España
La vivienda de obra nueva es una oportunidad perfecta para hacernos con una vivienda mucho más eficiente, moderna y adaptada a las necesidades actuales de habitabilidad: suelen ser más luminosas, espaciosas y con materiales mucho más responsables.
Pero comprar una vivienda de obra nueva es una de las decisiones más importantes a nivel personal y económico. Además del precio, el proceso implica contratos, pagos a cuenta, financiación hipotecaria, controles financieros, impuestos y diversos trámites legales que conviene conocer con antelación.
En Apremya Homes te explicamos cómo comprar una vivienda de obra nueva paso a paso, con un lenguaje claro y práctico, para que sepas cómo es este proceso, qué vas a firmar en cada fase, qué documentación se debe manejar, y cómo prepararte hasta la entrega de llaves.
Reserva de una vivienda de obra nueva: contrato de reserva.
En primer lugar, el comprador que ya ha tomado la decisión de compra, va a firmar un contrato de reserva (también llamado de arras) el cual se trata de un acuerdo privado mediante el cual el comprador manifiesta formalmente su interés en adquirir la vivienda y el promotor se compromete a mantenerla asignada a ese comprador durante un plazo determinado, mientras se prepara la firma del contrato privado de compraventa. El comprador realiza en esta fase un primer pago al promotor para formalizar materialmente esta reserva.
Como anexos a la firma de este contrato se suelen firmar otros documentos necesarios como son los referentes a la protección de datos, y otros relacionados a seguir estrictamente los controles legales para garantizar la transparencia financiera y proteger tanto al comprador como al promotor, como son: autorización de consulta a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), y el relacionado a la normativa de prevención del blanqueo de capitales justificando el origen de los fondos utilizados en la adquisición manifestando el comprador su procedencia.
¿Qué implica el contrato de reserva?
El contrato de reserva se compone de una serie de cláusulas que el comprador acepta y que concretan, entre otros aspectos, la vivienda que se quiere comprar, el importe de la reserva, su vigencia, el precio final de la vivienda y la forma de pago, y el plazo para avanzar hacia la firma del contrato privado de compraventa.
A este contrato se incorporan como anexos los planos de la vivienda y el justificante de pago de la cantidad de reserva.
Contrato privado de compraventa de obra nueva
Tras la reserva, se firma el contrato privado de compraventa, que establece los derechos y obligaciones del comprador y del promotor hasta que la vivienda se entrega formalmente transmitiendo la propiedad real de la misma a los compradores.
En este contrato se identifican plenamente ambas partes y se describe la vivienda que se compra, incluyendo su superficie, los planos y la memoria de calidades, así como los posibles anejos como garaje o trastero que se incluyan en la venta. También se fija el precio total de la vivienda, la forma de pago con el calendario de pagos durante la fase de construcción si los hubiera, y además se fija la fecha prevista de entrega y garantía de devolución en caso de cancelación del proyecto.
Asimismo, el contrato establece el reparto de gastos e impuestos, y recoge las garantías legales de las cantidades entregadas a cuenta, que protegen al comprador durante todo el proceso.
En este momento, el comprador suele haber aportado, sumando la reserva y el pago inicial, entre un 10 % y un 17 % del precio total de la vivienda, más el IVA correspondiente. Aunque estos porcentajes pueden variar en función de la forma de pago establecida y del tiempo que reste hasta la entrega.
La ley obliga al promotor a garantizar todo el dinero pagado por el comprador antes de la entrega de la vivienda, realizándose normalmente a través de un seguro de afianzamiento a nombre del comprador o haciéndole entrega de avales bancarios a su favor.
Contrato privado de compraventa de obra nueva
Cuando se compra una vivienda sobre plano, es muy habitual que se establezcan unos pagos o letras mensuales a medida que avanza la construcción, siguiendo el calendario pactado en el contrato, para facilitar el pago del precio a los compradores.
Esquema habitual de pagos en obra nueva:
- Reserva: una cantidad fija, por ejemplo entre 3.000 € y 10.000 €, que se descuenta del pago inicial.
- Entrada (pago inicial): 10% del precio del inmueble + IVA
- Aplazado (letras mensuales): 10% del precio del inmueble + IVA en distintas mensualidades, desde la firma del contrato privado de compraventa y una vez iniciadas las obras y hasta el momento de la entrega de llaves.
- Pago final (entrega): 80% restante + IVA, que se hará a la entrega de llaves de la vivienda en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa.
Fases de la financiación hipotecaria
Para comprar una vivienda de obra nueva, muchos de los compradores necesitan financiación hipotecaria, es decir, pedir un préstamo a un banco cuya garantía de pago es la propia vivienda que se compra, ya que no dispone de los ahorros necesarios para hacer el pago final a la entrega de llaves.
El proceso comienza con la solicitud de hipoteca, donde el comprador puede solicitar ofertas a varios bancos para comparar condiciones, aunque una opción muy habitual es subrogarse a la hipoteca que el promotor pueda haber tenido a su vez en un banco para financiar la construcción del edificio. El banco analiza la situación económica del solicitante, incluyendo ingresos, ahorros y nivel de endeudamiento, además de revisar la información básica de la vivienda.
A continuación, la entidad financiera con la que se avance en la operación, encarga una tasación hipotecaria de la vivienda. Este valor sirve para determinar el porcentaje que el banco puede financiar y si la vivienda puede garantizar el préstamo que se solicita. Es habitual que el coste de la tasación sea asumido por el comprador.
Una vez aprobada la operación, el banco entrega la denominada FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento vinculante que detalla el importe del préstamo, el tipo de interés, el plazo de amortización, las cuotas aproximadas y las comisiones o gastos asociados. Esto permite al comprador conocer con claridad todas las condiciones de la hipoteca antes de firmar.
Antes de formalizar la hipoteca, la ley establece una visita obligatoria al notario, gratuita para el comprador. En esta cita, el notario explica de manera imparcial todas las condiciones del préstamo, resuelve dudas sobre intereses, comisiones y cláusulas, y verifica que la documentación ha sido comprendida correctamente, proporcionando así una capa adicional de seguridad y transparencia en todo el proceso.
Escritura pública de compraventa y entrega de llaves.
La firma de la escritura pública de compraventa ante notario es el momento en que la operación se formaliza legalmente y el comprador adquiere la propiedad de la vivienda. Normalmente es el promotor el encargado de coordinar las citas junto con la notaría. Durante esta cita, el notario verifica que la vivienda cuenta con todas las licencias y documentación necesarias, y que el importe pendiente del precio ha sido abonado correctamente. Este pago final suele realizarse bien con cheque o transferencia bancaria.
Si el comprador ha financiado la compra mediante hipoteca, este es también el momento en el que se formaliza el préstamo hipotecario mediante su propia escritura, ya que a su vez asiste el representante del banco para firmar el préstamo.
En este acto, el promotor entrega las llaves de la vivienda y la documentación legal de la misma (boletines de instalaciones, manuales de uso y mantenimiento, información de proceso postventa, etc), por lo que el comprador se convierte oficialmente en propietario de la vivienda.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma de la escritura, el siguiente paso es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, aportando las escrituras de compraventa y de hipoteca si la hubiera, un trámite que normalmente se realiza a través de la notaría o de una gestoría.
La inscripción en el Registro aporta plena seguridad jurídica, protege al comprador frente a terceros (ya que puede demostrar su propiedad) y hace pública la titularidad del inmueble, consolidando así la propiedad de forma legal y definitiva.
Gastos e impuestos al comprar una vivienda de obra nueva
Además del precio de la vivienda, es importante considerar los gastos asociados a la operación. Entre ellos se incluye el IVA, el de mayor cuantía, que se paga directamente al promotor, actualmente es del 10 % en viviendas libres y del 4 % en viviendas protegidas.
Otros gastos son Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma, honorarios de notaría, los costes del Registro de la Propiedad, la tasación en caso de hipoteca y, de manera opcional, los servicios de gestoría. En conjunto, estos gastos suelen representar, aproximadamente, entre un 10 % y un 14 % del precio de compra, por lo que conviene planificarlos con antelación.
También es importante saber que el comprador a partir de la escritura de compraventa es el obligado al pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) en el ayuntamiento, siendo habitual pactar entre vendedor y comprador que el impuesto del año en curso sea pagado a medias proporcionalmente a la fecha de firma, por lo que el vendedor deberá abonar al promotor la cantidad proporcional del impuesto por lo que reste del año ya que se acaba de convertir en propietario.
CONCLUSIÓN: Comprar obra nueva con Seguridad
Comprar una vivienda de obra nueva es un proceso estructurado, seguro y transparente cuando se conocen bien todas sus fases: desde la reserva y el contrato privado, pasando por los pagos y la financiación, hasta los controles financieros, la notaría, la entrega de llaves y la inscripción en el Registro de la Propiedad. En Apremya Homes, acompañamos a nuestros clientes en cada etapa de la compra, asegurando que cada decisión esté respaldada por información clara y profesional, para que la experiencia de adquirir su vivienda sea tranquila y sin sorpresas.